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空き家

空き家の譲渡所得で特例を受けるのに必要な知識まとめ

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2020.10.26

近年親から相続した空き家を処分しないまま放置しているケースが増加し、大きな問題となっています。空き家の放置は様々なリスクがあり、行政による行政対策も進められています。それらについての紹介と説明をしていきます。

 

空き家を放置するより譲渡したほうが良い理由

 

空き家の管理は面倒も多く放置してしまう方もいますが、家屋は人が住まないことによって不衛生で危険な状態に陥りやすく災害が起きた時にも被害が広がりやすいといった問題があります。そこで国は空き家管理のために「空き家対策特別措置法」を施行し、各市町村による助言・指導・勧告の順に行政指導の権限を与えました。勧告しても所有者による空き家状況の改善がなされなかった場合には、これまであった固定資産税の優遇がなくなり負担額が上がることになります。ですから空き家の管理が困難な場合には、譲渡を考慮にいれることも必要になってくるでしょう。

 

空き家の譲渡所得で特例が受けられる条件とは?

 

相続によって取得した空き家を売却する際に生じた譲渡所得の利益から3,000万円を控除できるという特例が創設されました。ただし譲渡において相続した空き家を家屋がある状態で売却するにはいくつか条件が課されています。
特別控除制度の対象となる空き家の条件には、空き家の相続発生時から譲渡時まで事業・貸付・居住等に使用されていた事がないことや、家屋を譲渡する時には現行の耐震基準に適合しているもしくは耐震改修がなされている必要があります。旧耐震基準で建築されている昭和56年5月31日以前の空き家が対象となっていますので、条件を満たすには耐震リフォームを行い耐震基準に適用させて売却するのか空き家を解体してから売却するのかを選択します。

昭和56年以前の建物は耐震リフォームが必要?

「耐震基準」とは一定強度の地震が起きても倒壊・損壊しない建築物を建てるために、建築基準法が定めている基準のことを指しています。日本は地震の多いため、大きな地震が起きた後には国が耐震基準を見直しながら強化しているのです。耐震基準は昭和56年に「新耐震基準」として改定され、この基準で建てられた家屋は「阪神・淡路大震災」においても大きな被害は受けていないと言われています。

実は空き家の半分以上が、この耐震基準に適用していません。その他鉄筋コンクリートの建物であっても外壁のひび割れ等の定期補修していない場合などは建物の劣化具合も建物によって大きく異なっており、現在の耐震基準を満たさない空き家の割合が高いとされています。


空き家の譲渡所得で特例を受けるための必要書類

特例措置の適用を受けるためには、申請者が以下の書類を税務署に提出する必要があります。

「譲渡所得の金額の計算に関する明細書を確定申告書の提出に合わせた『譲渡所得の内訳書』として提出」「被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等」 「被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等」 「被相続人居住用家屋等確認書 」「被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し」これらが必要書類となっています。


まとめ

空き家対策には放置ではなく譲渡が有効手段


空き家は土地も含めて資産ではありますが、放置しているだけでは資産としての価値が目減りしていくだけです。放置による老朽化も避けられませんので、空き家対策の特別控除制度を上手く活用していうことを考えてみましょう。


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